门槛大降！南京首轮土拍推20宗地，19幅取消配建租赁住房，其他多项条件放宽「鏖战“两集中”」

南京2022年首批计划出让20宗地块，两集中起拍总价267.23亿元。门槛本次供地除了“质优量小”外，大降地幅在限制条件和出让规则方面也出现了明显的南京调整和放松。包括下调房企竞价保证金、首轮集中取消租赁住房的土拍推宗配建要求、提高毛坯限价幅度等，取消其多被认为有助于提升市场信心，配建提高房企拿地积极性。租赁住房战

“质优量小”提升房企拿地热情

3月24日，项条南京市规划和自然资源局发布土地出让公告。宽鏖公告显示，两集中南京今年首批拟集中供应20宗地块，门槛包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，大降地幅总起始价约267.23亿元，南京最高限价合计达303.56亿元，20宗地块报名时间为2022年4月13日-4月20日，限时竞价则定于4月22日进行。

其中，NO.2022G05地块起始价最高，为24亿元。该地块具体为雨花台区铁心桥街道横一路以北、迎江路以西地块，出让面积约3.49万平方米，土地用途为二类居住用地，最高限价约27.5亿元，商品住房（毛坯）销售均价为3.9万元/平方米。

2021年南京首次集中供地挂出52宗地块，起拍总价为866亿元，土地出让金高达992亿元。对比之下，今年南京首轮供地出让地块的数量不足上年的40%，计划出让金额也仅有去年同期的30%，“缩水”明显。

“质优量小。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩指出，本次南京仅出让20宗地块，且主要集中在主城区和江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区的高价值板块，如南部新城大校场片区、江北新区核心区、仙林板块、软件谷板块和铁心桥板块等。这些土地均为南京近期发展规划中的重点片区，“在唤起开发商热情的同时，也在稳步推进着城市的发展建设”，殷玉轩说。

南京房地产业协会也认为，供地数量减少一方面有利于各区域房地产市场达到新的供求平衡，推动外围板块新房库存的去化，促进区域房地产市场平稳健康发展；另一方面，当下房地产市场环境仍未出现实质性回暖，各企业销售端去化仍不理想，资金链仍较为紧张，本批次推出地块在数量上的“精简”和品质上的提升，有助于提升市场信心，提高房企拿地积极性，降低土地流拍率，迎来今年首次土拍“开门红”。

本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让。值得注意的是，在限制条件和出让规则上，南京本次供地也出现了明显的调整和放松。

《华夏时报》记者看到，此次多宗地块上调了毛坯限价。以“回炉地块”NO.2022G16为例，该地块在2021年南京第三批集中出让时的起拍价为14亿元，此次起拍价调整为13亿5000万，起始价直降5000万元。

上调毛坯限价的规定 “适当提高了地块的房地价差，使企业的利润空间进一步增加。”殷玉轩向《华夏时报》记者指出：“此种让利无疑是最直接、最受欢迎的，也足见南京本次土地出让的诚意。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华也解释说，这主要是出于拉大房地价差的考虑：“希望给开发商更多的利润空间。”

同时，除NO.2022G03地块需要最低配建租赁住房面积5000平方米之外，其他19幅地块集中取消了租赁住房的配建要求。对此，殷玉轩认为，这是南京此轮供地最大的亮点：“在拿地成本上直接给企业让利，而且更降低了企业在未来的规划、管理、和宣传上的隐形成本，这无疑会更加提升企业的拿地热情。”

此外，出让公告中，去年施行的“同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%”的规定也没有出现，取消了房企在同批次土拍中竞得地块数量的限制。不仅如此，部分地块的付款周期也做了适当的延长调整。殷玉轩指出，此举令企业在资金运转方面降低了不小的压力，这也是在尽可能的消除开发商们在资金方面的后顾之忧。

南京楼市低迷未能迎来“金三”

南京今年首批次集中供地调低出让门槛，其背后是去年下半年以来因“限制市场过热”而持续降温的南京楼市。

公开资料显示，自去年下半年以来，南京楼市的热度便一路下行，2021年上半年动辄“千人摇”的火爆场景早已不复存在，不少新开楼盘的报名人数甚至无法达到开盘摇号标准。

今年以来，南京楼市略有升温。根据国家统计局公布的数据，今年2月份南京新房价格环比上涨0.7%，同比上涨4.1%。同时，安居客数据显示，3月份南京二手房均价为2.79万元/平方米，环比上月涨幅为0.83%，但同比仍下降6.6%。

因疫情反复的影响，南京楼市未能如愿迎来“金三”。截至3月28日，南京网上房地产数据显示，南京商品房库存量达到73626套，处于高位；截至3月28日，南京今年新房成交量为20535套，而去年同期，全市新房成交量则已经超过3万套，同比降幅约为30%。

2月以来，不少城市的楼市调控政策有所放松，尽管南京未发布楼市新政，但首套房利率已经有所下降。据克而瑞南京机构总经理赵静波介绍，目前南京大部分银行的首套房贷利率已降至6%以下，基本稳定在5.5%-5.9%，且南京多家银行贷款额度充足，放款时间较此前也明显加快。

“信贷环境的宽松，有利于提振市场信心，预计后期合理购房需求也会逐步得到释放。”但赵静波也坦言，市场信心的完全恢复还需要过程，和更多的政策支持，毕竟无论是供应端还是需求端，利好政策的效果都需要一定时间的传导。短期内，购房者的观望情绪及行业流动性危机仍不能得到完全的解除。

赵静波认为，总体来说楼市回暖信号已经打响，在楼市整体环境基本稳定的情况下，一部分之前积压的需求有可能入场，推动市场在3-4月走出一波小阳春行情。

值得一提的是，近期多个城市发布了2022年首轮集中供地公告，其中不少城市都同南京一样降低了土拍门槛。

例如，3月23日，杭州市规划和自然资源局发布2022年首批住宅用地集中出让公告，共出让60宗地块，总面积3849亩，总起始价约 797.58亿元。而在出让条件方面，设定新的土地中止价、取消土地预公告和勾地，并在原有的“定品质”标准基础上增加两项要求等新的出让规则等。分析师陈立认为，土地集中出让规则整体有所改善，有利于提高房企参与积极性。

(责任编辑：休闲)