物管龙头万物云敲钟 踩在好时候？

来源：北京商报

作为姗姗来迟的物管万物头部物企，（02602.HK）在市场尚未完成筑底的云敲情况下，敲开了港交所的钟踩大门。9月29日，好时候港股迎来年内最大IPO，物管万物万科旗下万物云正式在港交所鸣锣上市。云敲截至当日收盘，钟踩万物云报46港元/股，好时候较发行价49.35港元下跌6.79%，物管万物总市值约为544.9亿港元。云敲尽管相较于此前业内千亿估值预期几近腰斩，钟踩但在物管企业利益输送、好时候资金占用问题不断曝出，物管万物涉房市场筑底迟迟难成的云敲当下，万物云逆势拿到路条依然被看作是钟踩近期房地产市场难得的一个喜讯。

意料中的破发

万物云上市首日破发似乎早有预兆。

根据全球发售公告，此次万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股，仅占万物云总发行股本的10%。其中，香港和国际的发售比例分别为1：9，即在香港发售股份数目为0.12亿股，而国际发售1.05亿股。

尽管万物云将招股比例从行业普遍的25%下调至10%，降低了在香港的发售比例，但仍然出现了认购不足的情况。

根据此前公告，万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请，总共认购953.13万股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数1167.14万股的约0.82倍。此外，万物云国际发售项下则获得超额认购，国际项下认购数量约为原计划发售总数的3.3倍以上。由于香港公开发售认购不足，万物云未认购的香港发售股份已重新分配至国际发售，国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股。

国际发售情况超出预期，与万物云强大的基石投资阵容不无关系。

按发售价每股发售股份49.35港元计算及根据基石投资协议，基石投资者已认购4383.4万股发售股份。相当于紧随全球发售完成后万物云已发行股本的约3.76%，及相当于全球发售项下发售股份数目的约37.56%。由此，基石投资金额约21.63亿港元。

据了解，万物云基石阵容相当“豪华”，其中包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

逆境上市

对于万物云上市首日破发，万科董事会主席郁亮似乎早有准备。在他看来，9月29日对万物云而言，是一个全新的起点。1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，记忆深刻。因此万科并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。这次万物云上市，获得很多投资者的支持，其中包括一些长线价值投资人，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。

据万物云董事长朱保全介绍，此次发行净筹资额约56亿港元，将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。

但在包括地产分析师严跃进在内的业内人士看来，目前整个市场环境波云诡谲，内房股、物管股皆处于下行通道，香港市场同样表现欠佳，此时上市并非最佳时期，万物云属于逆境上市，破发与否在能否成功上市面前变得不那么重要了。

同样在港股排队的另外一家涉房企业董秘办负责人也直言，在国际部批条越发收紧的当下，前有大量物业企业与开发板块利益输送、资金占用的案例曝出，后有迟迟走不出筑底的大市场，涉房企业能够获得证监会与港交所的批条就是成功。“目前监管对涉房企业上市的态度依然很谨慎，之前排队的物管企业难度很大，如果年内拿不到路条，明年6月就会有扎堆的对赌到期。”这位负责人担忧地表示。

市值高低

在万物云孵化之前，万科物业已培育多年。2020年10月，万科将培育多年的“万科物业”正式更名为“万物云”。彼时对于更名的原因，朱保全给出的答案是“在三十年扎根物业服务的基础上，万科物业公司升维为万物云的时机已成熟”。

自此万物云“蝶变”开始，业务板块也融入科技基因。据悉，目前万物云旗下主要有三大业务板块的业务模式：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

9月29日上市敲钟有一个很有趣的细节，敲锣仪式上的六名员工代表，既有埋头实干28年的老员工，也有被万物梁行吸引的超高层专家；既有从社会招聘的律师合伙人，更有自己培养的应届万物生；既有高知算法博士专家，也有出纳转岗的物业管家。越来越多元化、技术化与知识化的人才图谱，也表明万物云“蝶变”的态度。

根据弗若斯特沙利文的数据显示，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

2022年上半年，万物云取得营收143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至6月底，万物云服务涉及住宅项目合约建面约9.3亿平方米，签约管理物业为4096个，在管建面约7亿平方米，在管物业为3035个。商企和城市项目总合约建面约1.6亿平方米，签约管理项目1929个，在管项目建面约1.4亿平方米，在管项目1706个。

截至晚间收盘，万物云的总市值为544.9亿港元，在港股物管板块中排名第二，超过行业龙头服务的392亿港元，仅次于的673.3亿港元。目前港股物企第一梯队中，总市值约234.6亿港元，总市值约248.6亿港元，总市值约170.9亿港元，超过500亿市值的物管企业目前也仅有两家。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，万物云目前的市值表现基本符合市场预期。首先，从在管面积规模及母公司市场地位来看，万物云肯定会进入物管行业第一梯队。其次，其在管项目的质量、运营服务能力，以及面向资本市场所讲的“故事”，也受到资本市场的青睐。

与大多数同行相比，万物云的“独立”稍晚了一些。2020年被视为物管企业的上市元年，包括恒大物业、、华润万象生活等多家物管企业排队赴港上市，彼时市场风口的风也吹得正旺，上市物企大多收获了高估值。

而万物云如今的上市节点错过了最佳的“高估”期，市场也大多在谈“赶个晚集”。上市破发是资本市场的博弈，万物云在讲“故事”之外，也要积极给出“涨上去”的内在价值。

北京商报记者 王寅浩

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